2026年物流仓储市场租金持续下行，公募REITs为工业地产注入18亿活水

2026年物流仓储市场租金持续下行，公募REITs为工业地产注入18亿活水

租金下行趋势延续

高力国际发布的2025下半年物流仓储仓库租金价格地图显示，全国主要物流城市租金下降速率有所回落，但趋势未改，预计2026年整体市场租金依然处于下行通道。这对计划租赁仓储设施的制造业和电商企业而言，是一大利好。

从区域分布看，2025年上半年全国17个城市的出租率在80%以上，8个城市在90%以上，其中5个位于华南。北京仓储物流市场第一季度新增体量约34万平方米，世邦魏理仕预计未来六个月还将有32.3万平方米新增供应入市。

公募REITs扩容重塑行业格局

工业地产领域正迎来资本化浪潮。截至2025年底，仓储物流领域已有11只公募REITs上市。2026年二季度以来，公募REITs开始被纳入"固收+"产品配置范围，以1%配置比例计算，2026年带来的潜在增量资金约18亿元。

仲量联行分析指出，公募REITs的持续扩容正在推动物流地产行业迈向"重塑"——资产估值逻辑从传统的"租金资本化"向"流动性溢价"转变，优质物流资产的金融属性显著增强。

供应链趋势驱动需求

安博中国的年度预测指出，市场对现代仓储设施的需求持续推高出租率，预计到2025年底空置率将进一步下降至7%区间中段。制造业企业对仓配一体化、智慧仓储、冷链物流的需求快速增长，正在推动仓储设施向高标准、智能化方向升级。

办厂易投资建议

当前是制造业企业锁定优质仓储资源的较好时机。租金处于下行通道意味着企业有更强的议价能力，可以争取更长的免租期和更灵活的租约条款。办厂易平台建议企业关注以下机会：

• 在华南、华东等出租率较高的区域，优先选择由公募REITs持有的优质资产，运营规范度高。
• 对于自用型仓储需求，可考虑"以租代购"或定制建仓模式，锁定长期成本。
• 关注工业厂房与仓储物流的混合用地政策，部分城市已允许同一地块内兼容生产与仓储功能。